El Gobierno mete mano en el negocio inmobiliario: cualquiera podría vender o alquilar propiedades sin matrícula

El Gobierno avanza con un proyecto de ley que dinamitaría el sistema de colegiación obligatoria. Los corredores profesionales advierten sobre estafas e informalidad. El debate ya llegó al Congreso y el Ejecutivo analiza cómo acelerar la reforma.

Comprar o vender una propiedad en Argentina es una de las operaciones más importantes que hace una familia en toda su vida. Implica ahorros de años, trámites complejos, escrituras, títulos y deudas. Y hasta ahora, al menos en teoría, ese proceso tenía del otro lado a alguien con título universitario, matrícula habilitante y responsabilidad profesional. Eso está a punto de cambiar.

El Gobierno de Javier Milei prepara un paquete de reformas que, entre otras cosas, eliminaría la obligatoriedad de estar matriculado para ejercer como corredor inmobiliario. En términos simples: cualquier persona podría dedicarse a intermediar en la compra, venta o alquiler de propiedades sin necesitar un título ni inscribirse en ningún colegio profesional.

Qué dice el proyecto

La iniciativa, presentada en Diputados bajo el nombre de "Ley de Libertad Inmobiliaria" por el diputado del PRO Alejandro Bongiovanni, apunta a desregular el acceso y el ejercicio de la actividad de corretaje en operaciones sobre bienes inmuebles, eliminando requisitos como la matriculación obligatoria, la necesidad de título universitario y la intervención de colegios profesionales.

El artículo 2 del proyecto modifica el decreto ley 20.266/73, modificado por la Ley 25.028, y establece que ya no será necesario contar con un título universitario para operar como intermediario inmobiliario. El artículo 3 elimina la obligación de inscribirse en una matrícula profesional, aunque mantiene la opción de hacerlo de manera voluntaria y sin limitaciones geográficas.

Pero hay más. El proyecto plantea también suprimir la obligación de inscripción en registros o cámaras profesionales, eliminar los límites jurisdiccionales para ejercer la actividad, suprimir aranceles fijos o mínimos en las comisiones, y quitarles a los colegios profesionales la capacidad de sancionar a quienes ejerzan sin matrícula.

El texto busca también eliminar las multas y clausuras a quienes operan sin estar colegiados, por considerar que constituyen una forma de coerción que atenta contra la libertad de trabajar.

El argumento oficial: los colegios son "un problema"

El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, cuestionó la imposición de honorarios mínimos, la obligatoriedad de matriculación y la existencia de barreras de entrada que limitan la competencia, y afirmó que ese esquema termina afectando al usuario final.

La frase que encendió el debate fue directa: los colegios inmobiliarios son "un problema". Para Sturzenegger, la regulación actual funciona como un privilegio corporativo disfrazado de protección al consumidor. "Cuando una norma fija precios o restringe quién puede ofrecer un servicio, en realidad está transfiriendo ingresos de la sociedad hacia un grupo específico", sostuvo.

Bongiovanni, por su parte, asegura que el proyecto está basado en la evidencia de mercados más abiertos, como los de España, Estados Unidos o Nueva Zelanda, que demuestran que la desregulación mejora la calidad del servicio y reduce los costos para los consumidores.

El razonamiento tiene cierta lógica de mercado: si cualquiera puede ofrecer el servicio, la competencia baja las comisiones y el consumidor elige al mejor. El problema es que vender una propiedad no es lo mismo que vender medialunas.

La respuesta del sector: "Así se abren las puertas a las estafas"

La reforma enfrenta una fuerte oposición de los colegios profesionales, federaciones de martilleros y corredores, y gran parte de los profesionales matriculados, que ven en la medida un riesgo grave para la seguridad jurídica del sector. Sostienen que eliminar la obligatoriedad de la matrícula desprotege a los consumidores y abre la puerta a malas prácticas, fraudes y operaciones irregulares que pueden perjudicar a compradores, vendedores e inquilinos.

En Comodoro Rivadavia, el debate no es nuevo. Desde hace tiempo, sectores del mercado inmobiliario local vienen cuestionando la operatoria de franquicias que, según advierten referentes del rubro, funcionarían con esquemas de intermediación que no siempre se ajustarían a las exigencias de colegiación vigentes. En ese contexto, la posible desregulación nacional encendió todavía más las alarmas: para los inmobiliarios tradicionales, no se trata sólo de abrir el mercado, sino de legalizar una competencia que consideran desigual y riesgosa para quienes compran, venden o alquilan una propiedad.

La presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Misiones, Mariela Amarilla, advirtió que uno de los mayores riesgos es la pérdida de territorialidad y control sobre quiénes intervienen en operaciones inmobiliarias. "Hoy sabemos perfectamente quién opera en este mercado, cuál es su domicilio y cuál es su número de matrícula", señaló.

Otro referente del sector fue más directo: "Hay un riesgo claramente, una posibilidad de fraude o de informalidad, porque no se sabe realmente quién está actuando".

El argumento de fondo es que la matrícula no es un privilegio gremial sino una herramienta de trazabilidad. Si algo sale mal en una operación, hoy existe un colegio al que reclamar, un seguro de responsabilidad civil, un registro. Con la desregulación, esa cadena desaparece. El comprador estafado no tendría a quién recurrir más allá de la Justicia ordinaria, que en Argentina ya se sabe cuánto tarda.

El nudo constitucional que puede frenar todo

Más allá del debate de fondo, hay un problema jurídico que el Gobierno no termina de resolver: la iniciativa podría ser discutida en la Justicia al entenderse que hubo una intromisión del Estado nacional en cuestiones que son de competencia provincial.

La regulación de las profesiones es, históricamente, materia de las provincias. Los colegios de corredores inmobiliarios funcionan bajo marcos legales provinciales. Una ley nacional que los desactive puede ser impugnada por los gobiernos provinciales, y el historial judicial argentino en estas disputas es largo y engorroso.

En el caso de la provincia de Buenos Aires, cualquier cambio en la colegiación obligatoria podría requerir adhesión provincial o enfrentar impugnaciones judiciales, lo que demoraría o limitaría la aplicación de la norma nacional.

¿Ley o decreto? La estrategia del Gobierno

El Ejecutivo tiene dos caminos. El primero es intentar acelerar la implementación de la reforma a través de las herramientas administrativas disponibles. El segundo es la vía legislativa, con el proyecto de Bongiovanni ya ingresado en Diputados.

Sturzenegger confirmó que el Gobierno enviará en junio su propio proyecto al Congreso, enmarcado en una estrategia más amplia para reducir el peso del Estado en las transacciones privadas. La señal es clara: el tema no es un globo de ensayo, es agenda concreta.

Qué cambia para la gente común

Si el proyecto prospera, cualquier persona que quiera intermediar en una compraventa o alquiler podrá hacerlo cobrando comisión, sin título, sin colegio y sin límites geográficos. Eso puede significar comisiones más bajas y más opciones para elegir intermediario. También puede significar que quien te asesore en la operación más importante de tu vida sea alguien sin formación verificable ni respaldo institucional.

El mercado inmobiliario argentino ya tiene un nivel considerable de informalidad. La pregunta que el Gobierno no termina de responder es si más desregulación reduce esa informalidad o simplemente la legaliza.

La discusión recién empieza. Y como siempre en Argentina, entre el anuncio y la realidad hay un trecho largo, lleno de juzgados y de provincias que no piensan ceder sin pelear.